Construir dos casas en el mismo terreno para dos familias o comprar una parcela grande entre amigos y que cada uno levante la suya es una idea que cada vez más personas se plantean en serio. La combinación de precios del suelo, ganas de salir de la ciudad y el deseo de tener cerca a gente de confianza está empujando un modelo de vivienda que en otros países lleva décadas funcionando y que en España empieza a tomar forma.
Con las casas prefabricadas industrializadas, este tipo de proyectos se vuelven mucho más fáciles de hacerse realidad. Plazos controlados, proyectos completamente a medida y una intervención en el solar bastante más ordenada que la de una obra tradicional.
Contents
- 1 Viviendas independientes en el mismo solar: qué significa en la práctica
- 2 Lo primero: consultar el planeamiento del municipio
- 3 Cómo distribuir dos o más casas en el mismo terreno
- 4 Por qué la construcción prefabricada encaja bien en este tipo de proyectos
- 5 Lo que hay que resolver antes de empezar
- 6 Dónde tiene más sentido plantearlo
Viviendas independientes en el mismo solar: qué significa en la práctica
Construir varias viviendas en una parcela no es lo mismo que compartir un edificio ni formar una comunidad de propietarios. Cada casa puede tener su propia parcela registral, su propia escritura y sus propios suministros, exactamente igual que cualquier vivienda unifamiliar. Lo que se comparte, si las familias quieren, son los costes de urbanizar el acceso, tender las acometidas o vallar el perímetro exterior; lo demás es de cada uno.
La fórmula legal más habitual es la segregación de parcelas: el solar original se divide en varias parcelas independientes, cada una con su propia referencia catastral y escritura. También existe la división horizontal sobre suelo, útil en casos donde la normativa local no permite segregar. Un arquitecto con experiencia en este tipo de proyectos puede indicar qué fórmula tiene más sentido según el municipio y el tamaño del terreno.
Lo primero: consultar el planeamiento del municipio
La viabilidad de construir dos o más casas prefabricadas en el mismo solar depende directamente del Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio. Algunos solo admiten una vivienda unifamiliar por parcela con independencia del tamaño del terreno. Otros permiten varias, siempre que cada una cumpla la edificabilidad asignada y los retranqueos mínimos.
Consultar el PGOU antes de comprar el terreno no es opcional, ese documento fija el tipo de suelo, el número máximo de viviendas, la superficie edificable y el porcentaje de parcela que puede ocuparse. Sin esa información, cualquier planificación es provisional y puede no tener salida.
Cómo distribuir dos o más casas en el mismo terreno
En parcelas alargadas lo más habitual es disponer las viviendas en línea, con orientación propia y acceso independiente desde el vial. En parcelas más amplias pueden organizarse alrededor de un espacio central (un jardín, una zona de paso…) sin que eso suponga pérdida de privacidad.
En terrenos con desnivel, habituales en la sierra de Madrid, cada vivienda puede situarse a una cota distinta aprovechando la topografía. Cada una tiene sus propias vistas y su propio acceso, y la independencia entre ellas es real aunque el terreno sea el mismo.
Por qué la construcción prefabricada encaja bien en este tipo de proyectos
Levantar dos o tres casas a la vez en el mismo solar con construcción tradicional es un escenario complicado: maquinaria, materiales y gremios distintos solapándose durante meses. Con casas prefabricadas de hormigón los elementos estructurales se fabrican en planta mientras se prepara la cimentación en el solar, lo que reduce el tiempo de obra y permite ejecutar varias viviendas de forma ordenada y limpia.
Al trabajar con proyectos completamente a medida, cada vivienda puede ser diferente aunque se construyan a la vez: superficies distintas, distribuciones personalizadas, acabados diferentes. Dos familias no tienen que conformarse con el mismo modelo. En Easy Haus el análisis del terreno y la orientación de cada vivienda forman parte del proyecto desde el principio, algo que en un solar con varias casas marca la diferencia entre un conjunto coherente y uno que parece improvisado.
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Lo que hay que resolver antes de empezar
Si varias personas compran el terreno juntas, hay que definir desde el principio cómo se estructura la copropiedad y cuándo se materializa la segregación de cada parcela. Resolverlo después suele ser más costoso y genera más fricciones.
Los suministros también conviene planificarlos desde el proyecto inicial: cada vivienda necesita su propia acometida de luz, agua y telecomunicaciones. Coordinarlos todos de una vez es más sencillo y más barato que hacerlo en momentos distintos para cada casa.
Si va a haber zonas comunes como un acceso rodado o un área de jardín, un acuerdo escrito entre los propietarios desde el principio evita que esas cuestiones generen problemas con el tiempo.
Dónde tiene más sentido plantearlo
En municipios del entorno de Madrid con parcelas disponibles y normativa que permite densidad baja, la demanda de este tipo de proyectos lleva años creciendo. La sierra norte (donde Easy Haus tiene viviendas construidas en Miraflores de la Sierra y Moralzarzal) es uno de los entornos donde más sentido tiene: terreno apropiado, distancia razonable a la ciudad y municipios donde la normativa habitualmente lo permite.
Si tienes un terreno en mente o estás valorando esta opción con otras personas, podemos analizar qué es posible antes de que tomes ninguna decisión.
